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万科你误解了住宅工业化多少?

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发表于 2012-1-16 14:19:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 李腾 于 2012-1-16 14:20 编辑

                                              你误解了工业化住宅多少?
                                                         
                                                        楚先锋

从事工业化住宅研究以来,在和大家广泛的交流过程中,我能感觉到有一些人甚至是专家都不同程度地对工业化住宅有一些误解。就我个人的认识,和大家作一个探讨。

我要说的第一个认识误区是关于工业化住宅的造价问题。一般来说,大家会认为工业化住宅是大规模生产的住宅,以工业社会的既有经验来看,“工业化住宅的成本会大大下降”,认为推广工业化住宅的目的是降低成本,这是第一个认识误区。工业化住宅的兴起起源于二次世界大战之后的房荒,当时采用工业化住宅的目的主要是追求速度和效率,以尽快安置无家可归的人,满足“多快好省”的目的。只有这个时期快速建立起来的部分简陋的工业化住宅才比传统的住宅便宜,但那是以牺牲质量为前提的,和我们现在提到的现代工业化住宅完全是两回事儿。后来的,或者说是现代的工业化住宅,从无论是美国、欧洲、还是香港、日本、工业化住宅的建造成本大多高于传统建造方式的住宅。像日本的工业化住宅成本高于传统住宅15%~20 %。

那么是不是就是说现代工业化住宅比传统住宅贵,就只有中高收入者才会买工业化住宅呢?这是第二个认识误区。有两个原因:一是这两种住宅的质量是不同的,对非同等质量水平的住宅产品不能简单地从价格高低就下结论。第二个原因是由于其质量较好,一方面其后期维护费用较低,另一方面其耐久性较好, 使用时间较长,最后其生命周期内的总成本(life cost) 会比较低,所以这就出现了一个很有意思的一现象,只有中低收入的家庭才考虑购买工业化住宅,因为这种住宅的综合性价比较高,很少出现后期维护费用较高,买得起用不起的情况。反而高收入家庭会考虑传统住宅,这种住宅可以根据自己的喜好来进行个性化定制,满足工业化住宅不能满足的个性化需求,而同时高收入家庭也能够负担得起后期较高的维护、运行费用。

所以,如果说早期推行工业化住宅的目的是为了速度和效率,那么现在推行工业化住宅的目的是为了提高工程质量,两者都不是为了降低建造时的成本。

那么是不是说建造工业化住宅并不能给开发商带来利益呢?因为提高质量、降低后期维护费用和运行成本,虽然会给客户带来利益,但会增加开发时的建造成本,为销售带来不利影响?其实这也是一个认识上的误区。现行的房地产政策下,对开发商的资金链控制越来越严,部分城市已经实行了对商品房预售款的使用控制政策,同时政府也在酝酿实行取消商品房预售的政策,开发商的资金链将会越来越紧张,这时工业化住宅所带来的速度优势的价值就凸现出来了。我们曾经测算过,如果一栋18 层住宅的开发周期(从付出第一笔土地款到收回第一笔商品房预售款)能够从18 个月减少到8 个月的话,即使住宅的建造成本提高30 %以上,其资本净收益率仍然是提高的。而据国外的经验以及我们从一系列试验中得出的数据来看,采用PC(预制混凝土)结构的工业化住宅,规模化生产之后其成本增加也能够控制在15~20%左右。在未来面临农村经济条件好转,出现民工荒,农民工工资大幅提升的情况下,工业化住宅的优势将更加明显。

自从工业化大生产方式在亨利·福特手上发扬光大以来,基本上就形成了工业化、标准化和个性化、多样性的对立性认识。福特在开创大规模生产模式的时候,曾经说过一句话:“顾客可以选择任何颜色的汽车,只要汽车是黑色的”,他的话充分表达了大规模生产的本质—大规模制造出相同的产品。当然,福特知道只要在产品生产线的末端配置几把不同颜色的喷漆枪就可以很容易地让顾客挑选颜色了,但是,福特也清楚地知道,一旦他对产品的多样性让步,产品的一致性立刻就会彻底消失,对他而言,产品的一致性是大规模生产的关键(参见:机械工业出版社,彼得.德鲁克著,《管理的实践》,第84页)。那么是不是说工业化住宅就不可能满足个性化、多样化的需求呢?这又是另一个认识上的误区,是对大规模生产方式的误解,真正的大规模生产方式比人类涉及的任何其他生产方式都能制造出更多样的产品,大规模生产方式的本质应该是以标准化、统一化的零部件来组装各种不同的产品。正如同样的质子、中子和电子组成性能各异的各种原子,数量有限的原子又可以组成这个丰富多彩的世界和宇宙,其基本组成越简单,其变化就会越丰富。尤其是自动化技术出现以后,先进的技术创造了丰富的多样性。这一点可以看看迅速兴起的连锁超市、加油站、快餐店,它们的外形逐渐趋向一样(从传统方式的多样化过渡到工业化的标准化),但其供应的商品却多种多样,这是因为食品及食品包装技术比建筑业更发达的缘故。

建筑业迄今为止尚未达到大规模生产的阶段,同时又会受地方法规和保守政府的限制,建筑技术的进步速度远远落后于其他行业。哥伦比亚大学商业研究所的范·考特·海尔教授指出“自动化的设备……可用与大量生产几乎相等的成本,来生产广泛的多样性产品。”所以技术越进步,产品多样化的成本越低。当建筑业在技术上赶上制造业后,连锁超市、加油站、快餐店就不会再像同一个模子制造出来的那样了,那时,从传统方式的多样化过渡到工业化的标准化不得不让位于工业化的多样化了。(参见:中信出版社,阿尔文.托夫勒著,《未来的冲击》第147页)。标准化的模块同样可以组合出外观丰富的工业化住宅建筑。

实际上,工业化住宅就是将施工现场的部分工作转移到了工厂内制造,整个生产、制造过程采用工厂的质量管理模式,以保证住宅产品的质量及质量的稳定性。那么是不是意味着极为大量的现场施工工人会面临失业呢?这是政府管理人员的一个认识误区。首先在现场施工这种粗放式管理现状下,农民工的权益得不到保障,工资以及社会保险经常没有着落,住宅产业化却可以促使这些农民工转化为产业技术工人。在政府能够有效管理的住宅工厂里,产业工人的劳动条件、技术培养、各种福利待遇可以得到有效保障。同时,也是社会完成产业升级的一个重大成果。

这可能会带来另外一个认识上的误区,即产业技术工厂里人需要较高的文化技术水平。在百老汇的一个音乐舞剧处中,有一个叫做亨利·福特的人解释他的装配线特征时的一段唱词就很能说明这件事情,他说:

想看看我的工人吗?

啊,我的理论是

这个国家在前进

每个工人都是正在运转中的齿轮上的一个齿

啊,这就是亨利.福特的想法

一个人上螺丝,一个人装棘齿

还有一个人去拉绳索

装配中的汽车不停地向前移动

这是对亨利.福特的屈服

萨姆,让传送带转快点儿,转快点儿

大规模生产将席卷全国

这是一个简单的想法,它将获得全世界的奖励

每一个不太聪明的人

能够学会永远地去拧螺丝

或踩脚踏板,或控制操纵杆

( 摘引自:东方出版社,托马斯.弗里德曼著,《世界是平的:“凌志汽车”和“橄榄树”的视角》,第208 页)

我们可以看到,在珠三角的很多电子工厂里面,成千上万的只有小学文化程度或者更低的女工,在日以继夜的生产( 组装)电子产品,原因就是,需要精密控制的、复杂的、重复性的工作大部分都是由机械来完成的,而最终的装配工作通过技术措施能够保证任何人来做都不会出差错。

对现场的预制装配施工的工人也是一样的。并不是说做预制装配的施工队就应比传统施工的施工队技术水平高。工业化住宅的目标之一就是要消除现场的人为因素对工程质量的影响,从而形成稳定的工程质量。如果一定要具备一定专业技术水平的人才能进行装配施工,就不能保证质量的稳定性了,工业化住宅应该形成一系列的工业化住宅部品生产标准、施工安装标准及其简单易用的安装手册/操作规程,让任何一个人经过简单的培训都能够进行操作,也就是说,在中国现行条件下,工业化住宅要以技术手段来解决操作问题。曾经听到世界500 强企业欧文斯科宁曾经花费巨大代价研发过一种弹性套垫,垫在固定墙板的钉子下面,防止工人将钉子钉得过紧,损坏墙板。如果没有这种弹性套垫,工人就不一定能够控制得住钉钉子时的力度,也就不能保证墙板不被破坏。我也在YKK AP的工面看到过一种操作工具,通过一种定位装置,即使是实习期的女工都可以分毫不差地将垫片粘贴在铝合金窗型材的特定部位。这都是以技术手段解决操作问题的成功案例。工业化技术应该保证每一个工人经过简单的培训就能借助工具保证产品的精度,从而保证产品质量的稳定性。同样的道理,这种原则也适用于我国的工业化住宅生产、建造的各个环节。

住宅的工业化是几代人的梦想,但是受到市场、成本、知识的局限,认识上有一些误区。和欧美、香港、日本相比,我们走得太慢,希望我们能够尽快走出误区,学习别人的经验,用一半或者更少的时间完成别人历经20多年走过的工业化住宅技术发展道路。(摄影/彭涛)
转自万科





该贴已经同步到 李腾的微博
发表于 2012-1-16 21:54:54 | 显示全部楼层
谢谢分享,现在终于清楚工业化住宅的概念了。
发表于 2012-2-7 17:42:10 | 显示全部楼层
产业升级的需求越来越迫切了
发表于 2012-5-22 18:25:51 | 显示全部楼层
工业化以后建设成本并不一定增加
发表于 2013-3-29 12:36:04 | 显示全部楼层
对住宅产业化的剖析,关于对立性的特点,住宅产业化的发展是以标准化 还是个性化?
当下住宅产业化发展的形态是怎样呢?
顾客可以选择任何颜色的汽车,只要汽车是黑色的
bukpoi093 该用户已被删除
发表于 2013-4-19 05:41:45 | 显示全部楼层
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发表于 2014-8-28 10:07:09 | 显示全部楼层
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发表于 2015-1-30 17:32:04 | 显示全部楼层
谢谢楼主分享,顶一下
发表于 2015-3-31 09:37:57 | 显示全部楼层
感谢楼主分享,真心觉得不错
发表于 2015-7-27 17:44:33 | 显示全部楼层
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