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因规划部门的原因不予备案,造成的交房延期,责任由谁...

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因规划部门的原因不予备案,造成的交房延期,责任由谁...

紫色风铃 发表于 2015-12-30 09:52:15 浏览:  1051 回复:  0 [显示全部楼层] 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
一、 案情 申请人述称:2008年9月26日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,合同约定:1、被申请人将位于泰顺新城商务区**房屋出卖给申请人;2、商品房的建筑面积为51.65平方米,每平方米3350元(人民币,下同),计173028元;3、合同第八条规定,商品房交付时间均在2010年6月20日前,经验收合格交付申请人使用;4、若被申请人逾期交付,逾期交付超过90日,被申请人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被申请人按日向申请人支付房价款万分之五的违约金;5、合同第十五条规定,被申请人在商品房交付使用后90日内,将办理权属证书,逾期办理,买受人不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后,申请人按合同约定时间缴付首期购房款,并通过银行办理按揭贷款,已全部将购房款支付给被申请人。但是,在合同约定的房屋交付时间内,被申请人未能按时交付房屋。后,申请人曾多次找被申请人协商,要求被申请人及时交付房屋,但直到现在,被申请人未能将该商品房验收合格交付申请人使用。综上,申请人认为,被申请人未能按合同约定时间交付房屋和办理房屋产权登记,已构成违约,损害了申请人的合法利益。为此,申请人向本委申请仲裁,请求裁决:
(一)被申请人赔偿申请人逾期交房违约金44554.71元(自2010年6月21日起至2011年11月20 日止,共515天);(二)被申请人赔偿给申请人逾期办理房屋产权证违约金1730.28元;(三)本案的仲裁费用由被申请人承担。 为证明以上主张,申请人提供了以下证据: 证据1、身份证、公司企事业登记信息,证明申请人与被申请人的登记基本信息。 征集2、商品房买卖合同,证明1、约定商品房交付时间在2010年6月20日;2、若被申请人逾期交付、办证,被申请人应承担的违约责任。 证据3、收据、借款合同,申请人按合同约定支付给被申请人全部购房款。
被申请人辩称:(一)根据《商品房买卖合同》第八条的约定,被申请人存在可据实延期的事由,被申请人不应承担延期交房的违约责任。(二)即使被申请人存在违约,违约金的约定过高。 被申请人为了证明自己的主张,提供了以下证据: 证据1、主体结构工程验收报告; 证据2、泰顺县规划建设局文件泰顺建(2010)329号、温州规划局文件温市规函字(2011)169号; 证据3、关于泰顺新城商务区建设项目工程竣工环保预验收意见、人防工程专项验收报告、消防备案; 证据4、竣工预验收报告、竣工预验收会议纪要及会议签到表、泰顺县房屋建筑施工图设计文件审查合格书、施工许可证、规划许可证、关于新城商务区工程竣工情况的说明; 证据5、(2012)浙温民初1号受理通知书,新城商务区竣工图,照片; 证据6、泰规建纪(2011)12号泰顺县规划建设局会议纪要国有土地使用权出让合同。 证据1-6证明根据合同约定不应承担违约责任的事由。 证据7、国有土地使用权出让合同(泰土出让【2006】079号)证明;泰顺县国土资源局存在延期交付土地的事实。 证据8、土地出让金专用票据,证明:被申请人提前缴付土地出让金。 证据9、国有土地使用权出让合同补充协议二,证明泰顺县国土资源局明确承认:1、出让土地平整工作未能按时完成;2、涉案土地交付时未达到交地条件。 证据10、建设工程规划许可证,证明涉案工程的建设规划许可证由于泰顺县国土资源局违约延期交付土地,致使无法提供交地用地证明,故直至2007年12月14日才办理规划许可证。 证据11、建筑工程施工许可证,证明由于泰顺县国土资源局违约延期交付土地,致使涉案工程在2008年1月25日才颁发建筑工程施工许可证。 证据12、工程开工报审表,证明由于2008年1月25日才取得施工许可证,施工单位于当日即申请开工。 证据13、施工单位关于进场施工证明,证明:1、土地出让合同约定2007年1月25日交付土地,但由于泰顺县国土资源局违约的原因,导致2008年1月份才勉强交付一亩尚不符合施工条件的土地。2、施工单位原定于2007年5月份进场施工,由于延期交地的原因,直到2008年1月份才进场施工。 证据14、现场照片,证明:1、泰顺县国土资源局原交付的土地,原来是一片高山,需要将山体开挖并填平后才可以进场施工。2、由于泰顺国土局委托泰顺管委会负责,而管委会与土地平整基础设施施工方的纠纷,导致没有在约定的2007年1月25日前交地,而延后了一年,直到2008年1月份才交地。 证据15、新城商务区竣工图,证明:时至今日,泰顺国土局仍有一亩多地未交付给以被申请人。 证据16、调查取证申请书(向泰顺国土局、泰顺开发区管委会、山体开挖凭证的基础施工方调取交付土地的具体时间、抄告单),证明泰顺国土局直到2008年1月份才交付尚未具备施工条件的土地。 以上证据7-16,共同证明泰顺县国土资源局延期交付土地长达1年(按照土地出让合同应当在2007年1月25日前交付,但事实上是在2008年1月份才交付)。 证据17、新城商务区1#楼-7#楼主体结构验收报告,证明涉案工程的1-2#楼于2009年11月11日通过验收、3-5#楼于2009年4月18日通过验收、6-7#楼于2009年5月28日通过验收。 证据18、新城商务区1#楼-7#楼的预验收报告,证明涉案工程3-7#楼于2010年6月29日通过预验收,1-2#楼于2010年7月14日通过验收。 证据19、新城商务区1#楼=7#楼的预验收会议纪要; 证据20、建设工程竣工验收消防备案受理凭证,证明涉案工程1-7#于2010年10月12日通过消防验收。 证据21、关于泰顺新城商务区建设项目工程竣工环保预验收意见,证明涉案工程1-7#于2010年8月12日通过环保验收。 征集22、新城商务区1-7#楼的竣工报告,证明涉案工程1-7#楼于2010年10月12日上报竣工验收。 证据23、竣工验收意见表,证明涉案工程1-7#楼于2010年10月15日通过建设、施工、监理、设计、勘察等五家单位的验收。 证据24、施工单位关于竣工验收证明,证明涉案工程于2010年10月15日均已通过法定的竣工验收,但泰顺县规划建设局因超面积问题(超2%)不予备案。 证据25、竣工验收备案表,证明涉案工程于2010年10月15日均已通过法定的竣工验收。 证据26、泰顺县建设工程质量监督站关于新城商务区工程竣工情况说明,证明涉案工程于2010年6月份已完工并上报竣工验收。 证据17-26证明整个涉案工程的流程,每个环节被申请人在合同约定的时间内竣工验收。 证据27、泰顺县规划建设局文件(泰规建【2010】329号)关于新城商务区竣工规划核定有关问题的请示,证明泰顺县规划建设局滥用职权,将以被申请人超面积的问题(超法律许可的2%)上报无权管辖和无权处理的泰顺县政府,以此拖延被申请人的竣工备案时间。 证据28、温州市规划局文件(温市规出字2011第169号)关于泰顺县新城商务区违法建设案件处理意见的复函,证明泰顺县规划建设局和泰顺县证明对应在3个月作出处罚的,故意拖延1年后才上报温州市规划局,导致竣工验收备案被拖延一年之后。 证据29、调查取证申请书(向温州市规划局调去温州市**房地产公司开发的泰顺新城商务区1-7#楼的竣工验收时间、竣工验收后不予备案的原因、处理超面积(超2%)的起至时间),证明涉案工程在竣工验收后,泰顺县规划局故意不予备案,且处理时间长达1年之久。
基于上述认证意见,仲裁庭认定本案事实如下: 2008年9月26日,申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定被申请人将位于泰顺县新城商务区6幢1202房出售于申请人,总金额173028元。合同第八条约定:出卖人应当在2010年6月20日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房经验收合格之条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期;1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、县级以上规划、环保等主要部门根据法律的规定采取某项措施或施工中遇到异常困难或重大技术问题暂时无法解决的,应以出具相关部门的证明文件作出依据。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90天,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90天,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第二十条约定本合同在履行过程中发生的争议,协商不成的,提交温州市仲裁委员会仲裁。合同签订后,申请人依约履行了付款义务。被申请人没有在合同约定的交付期限内交付商品房,迟至2011年11月18日通知申请人交房。在此期间,2010年6月29日,涉案建设项目竣工预验收。2010年11月28日,泰顺县规划建设局对涉案建设项目进行竣工规划核实,发现项目存在超容积率等问题。2010年12月21日,泰顺县规划建设局向泰顺县人民政府出具《关于新城商务区竣工规划核实有关问题的要求》(泰规建【2010】329号)。2011年6月3日,温州市规划局向泰顺县规划建设局出具《关于泰顺县新城商务区违法建设案件处理意见的复函》(温市规函字【2011】169)。2012年1月12日,温州市中举人民法院受理了被申请人与泰顺县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案,后,被申请人撤诉。 以上事实有双方当事人陈述、提供的证据以及庭审笔录等予以佐证。
二、 仲裁庭意见 根据申请人仲裁申请书所陈述的事实与理由及请求,被申请人的答辩,结合本案案情、双方当事人的举证以及对案件相关问题的陈述和辩论意见,就本案争议焦点基于对证据采信的基础上,阐明仲裁庭认定意见如下: (一) 关于本案《商品房买卖合同》的效力问题。 仲裁庭认为,申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基 础上达成的合意,主体适格,形式和内容均没有违反我国现行法律、行政法规的强制性规定,应依法确认为合法有效合同。该合同对双方当事人具有约束力,双方当事人均应依约全面履行自己的义务。 (二) 关于被申请人申请调取证据和申请鉴定的问题。 被申请人提出为证明申请人主张违约金过高的问题,要求仲裁庭调取泰顺县房管局、 物价局同地段同类房屋租金,以及对租金申请鉴定的问题,仲裁庭认为,当事人对自己的主张有义务提供证据加以证明;被申请人要求调取证据但又不能说明或举证被调取机关具备拟调取材料的事实依据;同时,被申请人也不能证明自己已向上述机关调查取证未获准许。据此。仲裁庭对于调取证据的申请和租金鉴定的申请不予准许。 被申请人申请仲裁庭向泰顺县人民政府调取泰顺县新城商务区延期的相关情况材料;申请调取泰顺县国土资源局、泰顺开发区管委会、山体开挖平整的基础施工方调取交付土地的具体时间、抄告单;申请调取温州市规划局关于泰顺新城商务区1-7#楼的竣工验收时间、竣工验收后不予备案的原因、处理超面积(超2%)的起至时间,仲裁庭不予准许,理由同上。 被申请人申请仲裁庭向相关行政主管部门调取涉案项目建设施工图、规划设计条件,仲裁庭认为,项目建设施工图系由被申请人作为建设单位委托设计单位的设计成果,规划设计调价系由被申请人作为开发单位由相关行政主管部门向其颁发作为建设依据的文书,即上述两项内容均应由被申请人持有,无须也不应该向规划主管部门调取。据此,仲裁庭对该申请也不予准许。 (三) 关于被申请人提出申请人的仲裁请求需以提出继续履行合同为前提,否则,申 请人的仲裁请求不能成立的问题。 仲裁庭认为,《商品房买卖合同》第九条约定:“……逾期超过90天,买受人有权解除 合同,。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”该条约定内容针对出卖人逾期交房后超过90天赋予买受人是解除合同还是继续履行合同的选择权利,但行使选择权的时间应当是在商品房逾期超过90天,且出卖人仍未实际交付的期间,本案中,申请人在提起仲裁时已经接受了被申请人交付的商品房,在此情况下,申请人没有必要再要求继续履行合同,可以单独主张违约金,该项主张与《商品房买卖合同》第九条的约定并无冲突,被申请人的观点缺乏依据,仲裁庭不予支持。 (四) 关于被申请人主张交付顺延的问题。 本案争议的焦点问题是被申请人是否具有《商品房买卖合同》第八条约定的交付顺延 的情形。被申请人主张交付顺延主要理由有二:一是涉案房地产项目土地交付延误;二是房屋竣工后,由于规划主管部门的原因导致不能及时通过竣工验收。仲裁庭认为,根据被申请人陈述的内容,结合被申请人举证,涉案房地产开发项目土地交付按《国有土地使用权出让合同》约定是有延误,但涉案项目土地于2008年1月已经实际交付,而申请人、被申请人签订《商品房买卖合同》的时间是在2008年9月,因此,土地延误交付不构成房屋延期交付的抗辩理由。至于被申请人提出有关规划主管部门的原因导致逾期交付的问题,从被申请人举证内容看,被申请人于2010年11月通过环保、人防等专项验收,此时,被申请人已经超过了合同约定的交付期限。而所谓“规划主管部门的原因”系被申请人建设违规,在规划主管部门未对其违法行为作出处理前,无法通过规划专项验收,从而导致不能竣工验收及交付。此种情形,既不属于遭遇不可抗力,也不属于县级以上规划、环保等主要部门根据法律的规定采取某项措施或施工中遇到异常困难或重大技术问题暂时无法解决。被申请人按规划主管部门的行政处罚履行了缴纳罚款的义务,尽管其后被申请人向人民法院提起了行政诉讼,但又在审理过程中撤诉,因此,涉及规划主管部门的行政处罚的原因仍然是被申请人的违法行为。 综上,从现有被申请人的举证看,被申请人缺乏证据来证明其延误交付符合双方合同第八条的约定,其主张交付顺延不能成立。 (五) 关于被申请人提出的合同约定逾期交付违约金过高的问题。 申请人请求的逾期交房违约金占购房款的25%,对此,被申请人提出《商品房买卖合 同》约定的逾期交房违约金按日万分之五计算过高。仲裁庭认为,《商品房买卖合同》系被申请人拟就,约定逾期交房违约金为已付购房款的每日万分之五,与《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款违约金对等,数额也属常态。但如上所述,本案能否竣工验收需以对被申请人规划违法的处理为前提,尽管现有法律、行政法规没有规定规划行政部门作出行政处罚的期限,但泰顺县规划主管部门自发现被申请人违法行为到作出行政处罚时间较长。仲裁庭根据公平原则对违约金酌情予以调整,逾期交房违约金计算按已付购房款的每日万分之三计算。 (六) 关于被申请人应支付逾期交房违约金的问题。 庭审中,被申请人对于申请人已付房款173028元没有异议,双方并确认被申请人于2011 年11月17日通知申请人交付房屋。根据被申请人于2010年6月20日前交付房屋的约定,被申请人应向申请人支付的逾期交房违约金:已付房款×日万分之三×逾期天数=173028元×0.03%×514天(自2010年6月21日至2011年11月17日止)=26680.92元。 (七) 关于逾期办理产权登记的违约金问题。 《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理 权属(包括契税、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方对涉案商品房交付时间为2011年11月17日无争议,则出卖人应当在2011年11月17日后90日将内将办理权属(包括契税、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。仲裁庭经核实,被申请人至今尚未将权属登记资料报房产登记机关备案。上述时间已逾合同约定的90日内办理权属登记资料备案期限,且被申请人不能证明是由于政府有关部门原因致使出卖人在上述规定期限内不能报产权登记机关备案。据此,仲裁庭认为被申请人应当按申请人已付房价款的1%向买受人支付逾期办理产权登记的违约金。故被申请人应支付的逾期办理产权登记违约金:已付房款×1%=173028×1%=1730.28元,故对申请人要求支付逾期产权登记违约金1730.28元予以支持。 (八) 关于本案仲裁费用的负担问题。 根据上诉评判,仲裁庭认为本案仲裁费用应由申请人负担39%,由被申请人负担61%。 三、 裁决 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及本委仲裁规则第八十二条的规定,裁决如下:
(一) 被申请人温州市**房地产公司应于本裁决书送达之日起10日内 向申请人夏某支付逾期交房违约金26680.92元及逾期办理产权登记违约金1730.28元。
(二) 本案仲裁费用2764元,由申请人夏某负担1067.37元,被申请人温州市 **房地产开发有限公司负担1696.63元。 因本案仲裁费用已由申请人夏某预交,被申请人温州市**房地产公司在支付上述第(一)项款时,一并向申请人夏某支付由其负担的仲裁费用1696.63元。
本裁决为终局裁决。


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