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司考民法辅导:建筑物区分所有权

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司考民法辅导:建筑物区分所有权

紫色风铃 发表于 2016-1-8 14:59:28 浏览:  1084 回复:  0 [显示全部楼层] 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
建筑物区分所有权
    一、建筑物区分所有权的概念
   所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。
    二、共用部分的共有权
    建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有,均不得分割。各区分所有人对共有部分,应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担,由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。
此种共有在性质上应当属于按份共有,但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权,专有部分和共有部分不得分开转让。
    (一)业主共有财产部分
    1、道路属于业主共有
    建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
    2、物业服务用房
    3、关于绿地的归属。(1)合同明确约定归个人所有的属于个人所有。(2)法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有,即国家所有。(3)其余的一律归全体业主共有
    4、关于车位的归属。(1)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。(2)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是无论如何,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,然后才能对外出售、出租。
    5、其他归业主共有的财产
    (1)凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有,如楼梯、过道、建筑物的外墙等;
    (2)不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。
    (二)共有部分的处分
    共有部分财产不能单独转让、抵押、出租;业主转让其专有部分所有权的,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
    (三)业主对共有部分的权利和义务
    1、 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
    2、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
    三、专有部分的单独所有权
    业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制:
    1、业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
    2、业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
    四、对共有部分的管理
    (一)业主大会与业主委员会
    1、性质
    业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织,全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。
业主委员会是业主大会的常设机构,在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。
    2、必须由业主共同决定的事项(序号问题)
    我国《物权法》第76条规定:下列事项由业主共同决定:
    (一)制定和修改业主大会议事规则;
    (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
    (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
    (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
    (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
    (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
    (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
    决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    3、业主对于业主大会决议的撤销诉权
    业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
    4、业主大会与业主委员会的排除妨害请求权
    业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
    (二)物业管理公司的选任
    1、业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
    2、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
    3、物业公司与业主之间的关系
    (1) 物业管理机构与业主之间是委托合同关系,因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。
  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
    (2)物业合同的内容
    除了包括正式合同中约定的部分之外,还包括:物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则
    (3)物业服务合同无效的特殊事由。①物业服务企业全部转委托的 ②物业服务企业单方面加重业主或业主委员会的责任、免除自己责任、排除业主主要权利的
     4.业主负有缴纳物业费的义务
    (1)业主不得以未接受物业服务拒绝缴纳物业费
    (2)房屋出租的,约定由承租人缴纳物业费的,业主与承租人承担连带责任。
    【例题1】(10-8)北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务,下列哪一选项是正确的?
  A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则,不是物业服务合同的组成部分
  B.业主甲将房屋租给他人使用,约定由承租人交纳物业费,北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任
  C.业主乙拖欠半年物业服务费,北林公司要求业主委员会支付欠款,业主委员会无权拒绝
  D.业主丙出国进修两年返家,北林公司要求其补交两年的物业管理费,丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝
    【例题2】(08-58)王某有一栋两层楼房,在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的?
  A.张某无权要求王某拆除广告牌          B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
  C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利    D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益
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